سرمایه‌گذاری در مسکن

مالی و اقتصادی — 09 آوریل 2012

نشریه MoneySence/ برگردان نادیا غیوری

به بخش بعدی مبحث جدید ما با عنوان استفاده بهینه از بدهی خوش آمدید که قرار است سومین درس از روش‌های درست مدیریت بدهی باشد. در درس‌ اول توضیح دادیم که Leverage چیست و شما چطور می‌توانید با استفاده بجا از پول‌های دیگران به رویاهای مالی خودتان جامه عمل بپوشانید. در درس دوم هم دیدیم که چگونه می‌توان با استفاده از وام top-up یا تکمیلی، میزان پس‌انداز RRSP را افزایش داد و بیشترین بهره را از امکان معافیت مالیاتی برد. در این بخش و در سومین درس، بهترین راه‌های قرض گرفتن برای خرید خانه رویایی‌اتان را با هم مرور می‌کنیم و بالاخره هم در درس آخر سه دام بزرگ بدهی را که باید از گرفتار شدن در آنها احتراز کنید به شما معرفی خواهیم کرد تا با دانستن آنها همیشه مطمئن باشید که اوضاع در کنترل شماست.

سه عامل موفقیت در سرمایه‌گذاری مسکن

وقتی وام خانه‌اتان را تسویه کردید، شاید تصمیم بگیرید که باز هم وام بگیرید و ملکی برای اجاره دادن تهیه کنید. این هم روش‌های درست برای انجام این کار:

بیش از اندازه برای یک ملک پول ندهید. اینجا هم مانند هر سرمایه‌گذاری دیگر این‌که در نهایت شما سود کنید یا ضرر کنید به این بستگی خواهد داشت که از ابتدا چقدر پول بپردازید. سود شما رابطه مستقیمی دارد با تفاوت میان مقدار کل پولی که هر ماه می‌توانید بابت اجاره دریافت کنید و هزینه‌های ماهانه‌اتان که وامتان را هم شامل می‌شود.
درباره هزینه‌هایتان واقع‌بین باشید. علاوه بر هزینه‌های واضحی مثل بازپرداخت ماهانه وام مالیات ملک، هزینه‌های دیگری هم هست مثل هزینه تعمیر و نگهداری maintenance، بیمه، تبلیغات و احتمالا دیر یا زود مستاجری که بدون پرداخت اجاره از ملک شما بیرون می‌رود.
به ریسک نرخ بهره هم توجه د اشته باشید. اگر نرخ بهره بالا برود و شما هم وام با نرخ بهره ثابت نگرفته باشید، میزان بازپرداخت شما هم به شکل قابل توجهی افزایش پیدا می‌کند. حتما خودتان را از قبل برای مواجهه با این‌گونه موارد آماده کرده باشید.

درس سوم: راه صحیح و هوشمندانه برای گرفتن وام به منظور خرید خانه

برای بسیاری از مردم، استفاده از وام برای خرید خانه نه تنها راهی هوشمندانه برای استفاده از بدهی است بلکه در حقیقت تنها راه خانه‌دار شدن هم است. اما به‌رغم این‌که قرض گرفتن برای خرید خانه می‌تواند بهترین سرمایه‌گذاری ممکن باشد، اما با این حال باید این گام را با احتیاط لازم برداشت. نکته مهم این‌جاست که باید مقدار قرضی که می‌گیرید به اندازه‌ای باشد که بتوانید در مدت زمانی معقول و بدون فشار زیاد از عهده بازپرداخت آن بربیایید و مطمئن باشید که همیشه می‌توانید وامتان را پرداخت کنید حتی اگر اتفاقات ناخواسته‌ای مثل بالارفتن یکباره نرخ بهره رخ دهد.

اگر می‌خواهید خانه بخرید، باید حداقل بتوانید ۵ درصد از قیمت کل خانه را پرداخت کنید. البته اگر هم توانستید این مبلغ را فراهم کنید، حتما معنایش این نخواهد بود که باید برای خرید خانه اقدام کنید. اگر بتوانید در همان ابتدای کار ۲۰ درصد یا بیشتر از پول خانه را بپردازید بسیار بهتر خواهد بود زیرا در آن صورت دیگر مجبور نخواهید بود بیمه‌ای را که Canada Mortgage and Housing Corporation یا CMHC در ازای پرداخت وام از شما دریافت می‌کند و رقم آن هم چیزی معادل ۱ تا ۳ درصد از ارزش سالانه وام شماست، بپردازید. دادن پیش‌پرداخت بالاتر یک مزیت دیگر هم دارد و آن این است که در صورت پایین‌ آمدن قیمت خانه، شما به اصطلاح «غرق نمی‌شوید». در چنین موقعیتی که مطلوب هیچ صاحب‌خانه‌ای نیست، بالانس وام شما بالاتر از قیمت یا ارزش اصلی خانه‌اتان خواهد شد.

وقتی می‌خواهید در مورد میزان وامتان تصمیم بگیرید، برای شروع کار به دو نرخ مهم توجه کنید: به نرخ نسبت خدمات بدهی ناخالص Gross Debt Service یا GDS و نرخ کل خدمات بدهی Total Debt Service یا TDS. می‌توانید برای محاسبه نرخ نسبت خدمات بدهی ناخالص، هزینه‌های ثابت سالانه خانه از جمله پرداخت وام، مالیات، هزینه‌های گرمایش و ۵۰ درصد از هزینه‌های کاندو‌(برای کاندوآپارتمان‌ها) را بر درآمد خالص کل خانواده (قبل از پرداخت مالیات) تقسیم کنید و نتیجه را در ۱۰۰ ضرب کنید. نتیجه این محاسبه نباید بیش از ۳۲ درصد باشد.

در مرحله بعد به محاسبه نرخ کل خدمات بدهی بپردازید. برای این منظور همان هزینه‌های ثابتی را که قبلا محاسبه کرده بودید در نظر بگیرید و آن رقم را با هر هزینه سالانه دیگر مربوط به بدهی از جمله بدهی کارت اعتباری یا بدهی وام خودرو جمع کنید. باز هم نتیجه را بر درآمد خالص سالانه تقسیم کنید و حاصل را در ۱۰۰ ضرب نمایید. اینجا هم حاصل محاسبه نباید بیش از ۴۰ درصد از درآمد خالص خانواده باشد تا بتوانید زندگی‌اتان را هم به خوبی اداره کنید. ضمن این‌که باید گفت هرچقدر این رقم کمتر هم باشد بهتر است.

وقتی به این نتیجه رسیدید که چقدر می‌توانید وام بگیرید، می‌توانید با استفاده از محاسبات موجود آنلاین، ببینید که در آن‌صورت میزان بازپرداخت ماهیانه شما چقدر خواهد بود. به این نکته توجه داشته باشید که با تغییر نرخ بهره در آینده، مبلغ پرداختی شما هم تغییر خواهد کرد.

اگر وامتان را با نرخ بهره ثابت گرفته باشید، در طول دوره بازپرداخت وام، این رقم بالا و پایین نخواهد شد. اما اگر دوره پنج‌ساله را انتخاب کرده باشید، بعید نیست که در پایان این دوره مجبور شوید میزان بازپرداخت خود را افزایش دهید.

اگر وامتان با نرخ بهره متغیر باشد، با بالا و پایین رفتن نرخ بهره، میزان بازپرداخت شما هم به نسبت نرخ بهره پایه بانک تغییر می‌کند. اگر میزان افزایش نرخ بهره خیلی زیاد نباشد، (بسته به نوع قراردادتان) این احتمال وجود دارد که میزان بازپرداخت ماهانه شما ثابت بماند اما هر بار رقم بیشتری از پول پرداخت‌شده توسط شما به عنوان بهره در نظر گرفته شود که این امر زمان لازم برای بازپرداخت کامل بدهی را طولانی‌تر می‌کند. اگر تصمیمتان بر این شد که با نرخ بهره متغیر وام بگیرید، بد نیست که قبل از عملی کردن فکرتان، با همان محاسبات آنلاین، چند نرخ بهره مختلف را امتحان کنید تا ببینید در صورت تغییرات آتی، رقم بازپرداخت ماهیانه شما چه شکلی پیدا خواهد کرد.

ادامه دارد…

کانادایی‌ها چه نوع بیمه‌هایی دارند؟

وام با نرخ بهره ثابت ۶۶ درصد

وام با نرخ بهره متغیر ۲۹ درصد

وام با نرخ بهره ترکیبی ۵ درصد