افزایش بی‌رویه نرخ مسکن، آیا بحران نزدیک است؟

مالی و اقتصادی — 28 می 2012

بهنام راد

بالاخره بهار رسید و زمستان با اکراه در حال بستن کوله‌بارش است. سبز شدن درختان و گرم‌تر شدن نسبی هوا و افزایش تعداد دونده‌‌ها و دوچرخه‌سوار‌‌ها در سطح شهر، تنها نشانه‌‌های بارز فرارسیدن بهار نیستند، دفعه بعد که در سطح شهر تردد می‌کنید، دقت بیشتری به خرج بدهید و متوجه افزایش تابلوهای «فروش» در مقابل منازل مسکونی خواهید شد.

افزایش تعداد خانه‌‌های در حال فروش نشانه شروع فصل خرید و فروش املاک است که در اواخر ماه مه/می (May) و اوایل ماه ژوئن/جوئن (June) بسیار بسیار داغ خواهد شد. البته بازار داغ آپارتمان‌های مسکونی در ساختمان‌های بلند را هم نباید از قلم بیاندازید که افزایش تعدادشان بطور باورنکردنی شهر تورنتو را در این عرصه در دنیا یکه‌تاز کرده است و حتی شهر نیویورک را با اختلاف زیادی پشت سر گذاشته است.

با آغاز مجدد فصل خرید و فروش املاک در کانادا، سئوالی که مدام پس از بحران اقتصادی آمریکا مطرح بوده و گریبان بازار کانادا را هم گرفته، دوباره نمود پیدا کرده است؛ سئوالی که هیچ‌کس پاسخ قطعی برایش ندارد، هیچ‌کس مطمئن نیست که چه اتفاقی خواهد افتاد؛ سئوالی که بعضی‌‌ها به آن اهمیتی نمی‌دهند و یا ترجیح می‌دهند که به آن فکر نکنند، اما در نهایت نمی‌توان این سئوال را بدون پاسخ رها کرد.

پس از بحران اقتصادی ۲۰۰۸ در آن سوی مرزها، تعدادی از اقتصاددان‌‌های کانادا کاملاً مطمئن بودند که تورم در مسکن کانادا در سال ۲۰۱۰ به اوج خودش خواهد رسید و نرخ املاک و مسکن سقوط چشمگیری خواهد کرد. اما بازار مسکن کانادا بطور عجیبی از خودش مقاومت نشان داده است و نه تنها یک قدم هم به عقب نرفته بلکه طی دو- سه سال گذشته محکم‌تر از همیشه به جلو حرکت کرده است و حال با شروع بهار، در گوشه و کنار، در اخبار تلویزیون و روزنامه زمزمه تورم در مسکن و بحران در بازار املاک را می‌توان شنید و یا خواند.

پیش‌بینی کردن بحران در بازار مسکن کانادا امکان‌پذیر است در صورتی‌که بدانید چه پارامترهایی را مورد بررسی قرار دهید ولی در نهایت نباید فراموش کنید که پیش‌بینی کردن وقایع، یک فرمول ریاضی نیست که یک سری پارامتر را وارد کنید و با قطعیت به یک جواب برسید؛ برعکس پیش‌بینی یک اتفاق، سطح آگاهی و دانش شما را افزایش می‌دهد تا بتوانید اهداف و مسیرهایی را که در زندگی انتخاب کرده‌اید با اتفاقات روز به گونه‌ای هم‌سو کنید تا در آینده متضرر نشوید.

حال سئوال این است که برای پیش‌بینی بحران مسکن در کانادا ما به چه اطلاعاتی نیازمند هستیم و چه پارامترهایی را باید مورد توجه قرار دهیم.

این سئوالاتی است که من از خودم پرسیدم:

• کدام پارامترها باعث نوسان قیمتها در بازار مسکن می‌گردند؟

• آیا در گذشته بحران اقتصادی در بازار املاک کانادا اتفاق افتاده است؟

• اگر در گذشته بحرانی اتفاق افتاده، دلایل و نشانه‌‌های بحران چه بوده‌اند؟ آیا در حال حاضر آن نشانه‌‌ها در بازار فعلی مسکن مشاهده می‌شوند؟

• اثرات ناشی از یک بحران اقتصادی در بازار املاک کانادا در صورتی که اتفاق بیافتد چه خواهد بود؟

• راه حل مناسب برای حمایت از خود یا پرهیز از تحت تاثیر قرار گرفتن از اثرات ناشی از بحران اقتصادی در صورتی که اتفاق بیافتد چه هستند؟

GDP و قیمت مسکن

GDP(Domestic Product Gross) جمع درآمد خالص داخلی کشور یکی از پارامترهای تاثیرگذار در نرخ املاک است.

GPP عبارتست از ارزش افزوده شده به یک محصول، منهای ورودی که لازم است تا آن محصول به عمل بیاید. این توضیح هیچ معنایی برای شما دارد یا نه؟ فکر کنم نه.

فرض کنید که شما یک آشپز فوق‌العاده ماهر هستید و ملت شب پشت در منزل شما می‌خوابند تا بتوانند صبح از شما خرید کنند.

وقت و تلاشی که شما صرف می‌کنید تا آن غذا را به عمل آورید ارزش افزوده است و هزینه‌ای که صرف خرید مواد اولیه غذا شده اصلاً محاسبه نمی‌شود.

آن نانی که از نانوایی می‌خرید چطور؟ وقت و زحمتی که نانوا صرف پخت نان از آرد، آسیبان صرف آسیاب کردن گندم و مزرعه‌دار ظرف یکسال صرف کاشت و درو گندم می‌کند، ارزش افزوده است.

حالا سئوال این است که این GDP چطور بر نرخ مسکن تاثیر می‌گذارد؟

GDP رابطه مستقیم با درآمد افراد جامعه دارد و قابل توجه است که حقوق کارکنان بخش دولتی و خصوصی پنجاه درصد GDP کل کشور را شامل می‌شود. بنابر این رشد GDP نشانه افزایش قدرت مالی جامعه است که منجر به بالا رفتن تقاضا و رقابت در بازار مسکن برای خرید ملک بهتر در منطقه بالا‌نشین شهر می‌شود که به طبع منجر به افزایش نرخ مسکن خواهد شد.

تورم و قیمت مسکن

تورم، که ناشی از افزایش قیمت محصولات در یک بازه زمانی (معمولا یکسال) است، دیگر پارامتر تاثیرگذار در نرخ مسکن است. اگر شما بتوانید یک آبگوشت فرد اعلا با گوشت کوبیده و نان سنگک را امروز به قیمت یک دلار بخرید و نرخ تورم ۲ درصد افزایش یابد، به این معنا است که شما نمی‌توانید یکسال دیگر از حالا همان آبگوشت را با نرخ یک دلار بخرید چون قیمتش افزایش خواهد یافت. در واقع به علت تورم، ارزش پول شما هر سال کاهش می‌یابد.

البته تورم همیشه جنبه منفی ندارد؛ تورمی که ناشی از افزایش تقاضا در بازار که ناشی از افزایش قدرت خرید مردم که ناشی از افزایش GDP که ناشی از روند رو به رشد جامعه می‌باشد، بسیار هم سازنده است چون باعث ساخت و ساز بیشتر و رشد اقتصادی کشور می‌شود. اما از سویی دیگر تورمی که ناشی از افزایش قیمت به علت کمبود مواد اولیه است بسیار مخرب می‌باشد. برای مثال اگر آمار مرگ و میر گاوهای گوشتی در گاوداری‌های داخلی افزایش یابد، به ناچار باید تعداد گوشت وارداتی از خارج از کشور افزایش یابد و آنهم باعث افزایش قیمت گوشت و افزایش قیمت آن آبگوشت فرد اعلا می‌گردد؛ یا افزایش قیمت چوب برای ساخت خانه به علت آتش‌سوزی در جنگل یا افزایش قیمت نفت به علت اتفاقات موجود در خاورمیانه. افزایش قیمت در صورت کمبود مواد اولیه باعث افزایش تقاضای کارکنان بخش خصوصی و دولتی برای افزایش نرخ حقوق می‌گردد و حال شرکتهایی که باید حقوق بیشتری به کارکنان خود بپردازند باید نرخ سرویس‌ها و مشاوره‌‌های خود را بالا ببرند و این حلقه تا بی‌نهایت ادامه پیدا می‌کند که نهایت باعث یک جهش بزرگ در نرخ همه محصولات موجود در بازار و در نهایت ناک‌اوت کردن کل جامعه می‌گردد. افزایش بی‌رویه نرخ‌‌ها باعث کاهش قدرت خرید مردم و کاهش تقاضا و در نتیجه کاهش قیمت مسکن خواهد شد.

مهاجرت و قیمت مسکن

نرخ مهاجرت مهاجرین پارامتر مهم بعدی است. مهاجرت به داخل کشور مساوی است با تقاضا؛ تقاضایی که هر سال وجود دارد و البته مداوم هم است و تا زمانی که مهاجرت مهاجرین به داخل کشور ادامه دارد چشمه این تقاضا خشک نمی‌شود. ۳۰ سال قبل درصد بالای مهاجرین یا وارد تورنتو و یا وارد ونکور می‌شدند. در یک دهه گذشته، نرخ مهاجرت به تورنتو اندکی کاهش یافته است چون شهرهای ادمونتون و کالگری هم به لیست شهرهای مطلوب برای مهاجرین اضافه شده‌اند و البته شهر مونترال و اتاوا را هم نباید از قلم انداخت.

البته توجه داشته باشید که نرخ مهاجرت تاثیر بسیار زیادی بر نرخ آپارتمان‌های مسکونی در مرکز شهر می‌گذارد چرا که خرید یک آپارتمان در مرکز شهر بسیار مقرون به صرفه‌تر از خرید یک منزل مسکونی است.

نرخ بهره و قیمت مسکن

آخرین پارامتر تاثیرگذار در نرخ مسکن، نرخ بهره وام بانکها است. هرچه نرخ بهره کمتر باشد، تعداد متقاضیان برای دریافت وام افزایش خواهد یافت که منجر به افزایش تقاضا در بازار مسکن خواهد شد. توجه داشته باشید که افزایش تقاضا ناشی از کاهش نرخ بهره وام بانکها متفاوت از افزایش تقاضا ناشی از افزایش قدرت خرید مردم است. اولی منفی و دومی مثبت است. اولی باعث می‌شود که افراد جامعه بیش‌تر از قدرت خریدشان دست به خرید بزنند و در نهایت بیشتر به بانک مقروض شوند و در صورتی‌که بانک تصمیم به افزایش نرخ بهره بگیرد و افزایش نرخ بهره زیاد باشد، صاحبان خانه‌‌ها یا در واقع، مقروضین به بانک که نمی‌توانند میزان درآمدشان را هم‌سو با افزایش نرخ بهره افزایش دهند در یک مخمصه بزرگ قرار می‌گیرند و در نهایت مجبور به ترک منازل می‌شوند؛ بانک برای رسیدن به پول خود مجبور به فروش خانه‌‌ها با نرخ کمتر از نرخ بازار می‌گردد و اگر تعداد این خانه‌ها زیاد شود، قیمت مسکن با سرعت زیادی سقوط می‌کند و حاصل کار یک بحران خواهد بود.

جهت اطلاعتان باید متذکر شوم که خریداران منازل مسکونی همگی قصد زندگی در آن منازل را ندارند چرا که بخش اعظمی از این خریداران سرمایه‌گذاران مسکن هستند و جالب است بدانید که بطور متوسط ۴۰ درصد صاحبان آپارتمان‌های مسکونی در مرکز شهر تورنتو سرمایه‌گذاران مسکن هستند و آپارتمان‌ها در اختیار مستاجرین قرار دارد.

اینها عوامل اصلی موثر در نوسانات قیمت مسکن هستند که در تحلیل‌های آینده اهمیت پیدا می‌کنند اما در مقاله بعدی تاریخ را به عقب برمی‌گردانیم تا ببینیم که آیا هیچ بحران اقتصادی در بازار مسکن کانادا اتفاق افتاده است یا خیر. behnam.rad@sigmarealty.ca

پیش‌بینی کردن بحران در بازار مسکن کانادا امکان‌پذیر است در صورتی‌که بدانید چه پارامترهایی را مورد بررسی قرار دهید

بطور متوسط ۴۰ درصد صاحبان آپارتمان‌های مسکونی در مرکز شهر تورنتو سرمایه‌گذاران مسکن هستند