۱۰ اشتباه رایج خریداران خانه‌های نو

مالی و اقتصادی — 01 اکتبر 2012

راه‌های اجتناب از آنها (قسمت دوم)

رومانا کینگ -ماهنامه MoneySense/ برگردان نادیا غیوری

چرا همیشه باید در مورد Show homeها یا نمایش خانه‌های مدل یک کمپانی محتاط بود؟ اگر خانه‌ای که خریدید (پیش‌خرید) به موقع آماده نشد چه باید بکنید؟ چطور در هزینه‌های ارتقای وضعیت خانه صرفه‌‌جویی کنید؟ چطور خانه را با قیمت کمتری بخرید؟ اینها و چندین سوال دیگر که باید در زمان پیش‌خرید خانه‌های نو به آنها توجه کرد در این سلسله مقالات پاسخ داده شده‌اند. به دو اشتباه اول در شماره گذشته پرداخته شده، اینک چهار خطای معمول دیگر(به منظور حفظ حریم خصوصی افراد، اسامی برخی از افراد در مطلب اصلی به درخواست آنها تغییر کرده است.)

اشتباه شماره ۳

آنها قرارداد خود را بدون نظارت وکیل تنظیم می‌کنند

فرقی نمی‌کند که قصد خرید چه خانه‌ای را داشته باشید، چه یک خانه ویلایی مستقل چه یک کاندو، قرارداد خرید در واقع مدرکی رسمی ‌است که مشخص می‌سازد چه چیزی قرار است به دست بیاورید و با چه شرایطی آن را خریده‌اید.

یک قرارداد معمولا پر است از جزئیات و موارد حقوقی و اگر شما بدون حضور یک نماینده حقوقی آن را امضا کنید، این خطر وجود دارد که درگیر اصطلاحاتی شوید که به درستی معنای آنها را نفهمیده‌اید یا با آنها موافق نبوده‌اید. به اعتقاد آقای روماک نکته مهم‌تر این است که ممکن است قرارداد مذکور هرگونه امکان مذاکره مجدد را از شما سلب کرده باشد.

او می‌گوید:«اگر در هنگام عقد قرارداد از مشاوره حقوقی برخودار نباشید، ممکن است در نهایت در حیاط خانه‌ای که تحویل می‌گیرید یک جعبه تقسیم برق باشد که ندانید باید با آن چه کرد و یا بدون توجه به نقشه ارائه شده، گاراژ خانه‌اتان در کناری نداشته باشد. این احتمال هست که برخی موارد جایگزین شوند و یا مواردی به خانه کم یا اضافه شوند که در آینده تاثیر منفی روی ارزش خانه شما بگذارند.»

وقتی قصد خرید کاندو دارید، صرف‌نظر از این‌که در چه استانی زندگی می‌کنید، احتمال دارد که از یک فرصت تا ۱۰ روزه برای فسخ قرارداد یا در اصطلاح انگلیسی cool off برخوردار باشید که این فرصت به شما این امکان را می‌دهد که با پرداخت ۸۰۰ تا ۱۰۰۰ دلار به یک وکیل از او بخواهید تا پس از امضای قرارداد دقیقا مفاد آن را مطالعه کند. در این صورت چنانچه از موردی خوشتان نیامد می‌توانید قرارداد را فسخ کنید.

متاسفانه در مورد خانه‌های با مکلیت قطعی یا Freehold چنین زمانی وجود ندارد و خیلی از سازندگان خانه‌ها از شما می‌خواهند که همان‌جا قرارداد را به صورت قطعی امضا کنید تا از فروش خانه خود به شما و بسیاری موارد دیگر اطمینان خاطر پیدا کنند. سعی کنید از چنین موقعیتی تا حد امکان اجتناب کنید اما اگر مجبور شدید، حداقل تلاش کنید بندی را به قرارداد اضافه کنید که بر مبنای آن شما قطعی شدن قرارداد را مشروط و منوط به تایید وکیل خود کرده باشید.

شلدون سیلورمن، وکیل املاک در این‌باره می‌گوید: «این روزها اغلب فروشندگان قبل از قطعی شدن قرارداد، فرصتی دو روزه به خریدار می‌دهند تا بتواند از مشاوره‌های حقوقی لازم در مورد قرارداد استفاده کند.»

اشتباه شماره ۴

آنها زحمت بازرسی خانه را به خود نمی‌دهند

در مراحل خرید یک خانه، دو مقطع مهم هست که شما باید طی آن خانه مورد نظر خود را خوب بازرسی کنید. اولین بار مرحله بازرسی پیش از تحویل است که در مورد همه خانه‌های نو تحت گارانتی یک اجبار است. این بازرسی همراه با فروشنده و مدت زمان کوتاهی قبل از خرید رسمی خانه توسط شما انجام می‌شود. دومین بازرسی هم باید زمانی انجام شود که حدود یک ماه تا پایان دوره گارانتی خانه شما باقی مانده است. در استان انتاریو اولین گارانتی معمولا در طولانی‌ترین حالت ۱۲ ماه بعد از تملک خانه توسط شما به پایان می‌رسد و در استان بریتیش‌ کلمبیا این مدت ۲۴ ماه است.

معمولا در بازرسی مرحله قبل از تحویل لازم نیست که شما برای بازرسی از حضور بازرسان حرفه‌ای استفاده کنید اما به گفته آقای سیلورمن «ممکن است از یک دوست، که از کار ساخت و ساز سررشته بیشتری دارد، بخواهید که شما را در این جلسه همراهی کند. زیرا اگر در همین جلسه نتوانید همه معایب و کاستی‌های ساختمان را مشخص و مکتوب کنید، سازنده اجباری برای برطرف‌کردن آنها نخواهد داشت.»

اما به‌کارگیری یک بازرس حرفه‌ای برای دومین بازرسی یعنی بازرسی یک ماه پیش از پایان گارانتی ساختمان، یک ضرورت حتمی است. در مدت این دوازده ماه، منزل شما هر چهار فصل را تجربه کرده است که این مدت برای مشخص شدن کاستی‌ها و نقائص بزرگ احتمالی موجود در آن کافی بوده و هنوز شما می‌توانید در مدت زمان باقی‌مانده از گارانتی منزلتان، که هم معضلات مالی و هم مشکلات ساختاری منزل را پوشش می‌دهند، آنها را برطرف کنید.

اشتباه شماره ۵

آنها بدون هیچ اعتراضی تاخیر را می‌پذیرند

شاید باور نکنید اما تا همین اواخر اگر خانه‌ای که پیش‌خرید کرده بودید در زمان تعهد شده حاضر نمی‌شد، این موضوع فقط و فقط مشکل شما بود. آقای روماک می‌گوید: «سازندگان در آن زمان هیچ الزامی نداشتند که دلیل موجهی برای تاخیرهای خود ارائه کنند. اما از پنج سال پیش که یکی از خریداران کاندو در تورنتو به نام کیت مارکی تصمیم یک کمپانی بیمه به نام Tarion ، که مسئول حمایت از حقوق خریداران مسکن در انتاریو است، را به چالش حقوقی کشید این وضع تغییر کرد.

در سال ۲۰۰۱، مارکی در منطقه مرکزشهر یا داون‌تاون تورنتو در یک برج در حال ساخت، کاندویی خرید که قرار بود به زودی آماده شود. بر طبق قرارداد مکتوب مقرر شده بود که کاندو در تاریخ ۳۰ نوامبر سال ۲۰۰۲ به وی تحویل شود. اما با نزدیک شدن تاریخ مذکور کمپانی سازنده نامه‌های متعددی برای مارکی ارسال کرد که در آن خبر از تاخیر در تحویل داده می‌شد. به این ترتیب تاریخ مالکیت مارکی بر ساختمان شش بار عقب افتاد و او تا هشت ماه بعد از تاریخ اولیه ذکر شده برای تملک ساختمان نتوانست به خانه خود نقل مکان کند.

او از کمپانی سازنده خواست تا برای جبران ضررهای حاصل از این تاخیر، مبلغ ۵ هزار دلار به وی بپردازد. اما سازنده امتناع کرد، پرونده به دادگاه رفت و مارکی در شکایت خود پیروز شد. شرکت Trion تقاضای تجدید نظر در حکم دادگاه را نمود اما در سال ۲۰۰۶، مارکی نه تنها ۵‌ هزار دلار غرامت خود را دریافت کرد بلکه حدود ۹ هزار دلار دیگر نیز به عنوان ضرر و زیان به وی پرداخت شد. همین پرونده باعث شد تا از آن پس کمپانی Trion و دیگر برنامه‌های استانی در زمینه گارانتی‌ها با موضوع تاخیر سازندگان به شکل متفاوت و جدی‌تری برخورد کنند.

سیلورمن می‌گوید: «در حال حاضر قانون در این زمینه کاملا روشن است و در یک قرارداد خرید باید تاریخ‌های دقیق مشخص شده باشد. اگر کمپانی سازنده نتواند این تاریخ‌ها را رعایت کند و نیاز به زمان بیشتر داشته باشد، خریدار می‌تواند با وی موافقت کند یا تقاضای غرامت نماید و یا خیلی ساده از خرید خود انصراف دهد.» توصیه سیلورمن این است که در هر صورت هرگاه در جریان تاخیر در یکی از تاریخ‌های مهم کار قرار گرفتید، بهتر است از مشاوره حقوقی کارشناسان استفاده کنید.

اشتباه شماره ۶

فراموش می‌کنند که قرار است تا مدتی در جایی زندگی کنند که هنوز درگیر ساخت و ساز است

همه کسانی که تصمیم به خرید خانه یا کاندوی تازه‌ساز می‌گیرند باید این نکته را در نظر داشته باشند که قرار است برای مدتی به جایی نقل مکان کنند که احتمالا همچنان کار ساخت و ساز در آن جریان دارد. برای مثال یکی از خوانندگان ما که وارد فاز اول تکمیل شده از یک مجموعه کاندوی سه فازی شده بود، آن روزها را این‌طور به خاطر می‌آورد: «خیلی پرسرو صداست، همه جا پر از خاک است و کیفیت هوا هم که بسیار بد است. حتی بهترین فرنیس‌ها (سیستم گرمایش و سرمایش) هم نمی‌توانند از پس این همه غبار بربیایند. به همه اینها این را هم اضافه کنید که کل منطقه برای مدتی طولانی از هیچ نوع زیبایی بصری برخوردار نیست و راه‌های تردد هم تا مدتی بسته به فازی که کارگران در آن مشغول کار هستند مدام باز و بسته می‌شوند و خلاصه همه‌چیز برای یک مدت طولانی اعصاب‌خوردی مهیاست.»

برخی دیگر هم مثل آقای جیسن ساکسون هستند که خود را از نظر ذهنی برای زندگی در یک محیط پر از ساخت و ساز آماده کرده و به این ترتیب حتی می‌توانند این موضوع را به نوعی سرگرمی برای خود بدل کنند. آقای ساکسون می‌گوید: «می‌شود کمی نمک به این همه گرد و غبار اضافه کرد و تازه دیدن ساختمان‌های درحال پیشرفت و اتمام خیلی هم جالب است.» در حقیقت فقط دو روز بود که ساکسون و همسایگانش واقعا احساس ناراحتی داشتند. ساکسون به یاد می‌آورد: «و آن هم زمانی بود که کمپانی سازنده تابلوی نهایی‌شدن را سر خیابان ما نصب کردند و دیگر هیچ کس نه می‌توانست در آن تردد کند و نه ماشینش را پارک کند. به این ترتیب خیلی از همسایه‌‌ها مجبور بودند از لای گل و خاکی که سرتاسر خیابان را پوشانده بودند، بپرند و به خانه‌های خود برسند.»