افزایش بی‌رویه قیمت مسکن، آیا بحران نزدیک است؟ (قسمت دوم)

مالی و اقتصادی — 01 اکتبر 2012

نگاهی به بحران‌های گذشته مسکن در تورنتو و ونکوور

بهنام راد

بازار مسکن روز به روز داغ‌تر می‌شود. تا اواخرایپریل به سختی می‌شد یک خانه مناسب در بازار املاک پیدا کرد. بیشتر خانه‌ها یا از نوامبر سال قبل باقی مانده بودند که صاحبان‌شان نتوانسته بودند آنها را به فروش برسانند یا اینکه خانه‌ها کاملا ً از فرم خارج بودند و نیاز به تعمیرات اساسی داشتند و صاحبان‌شان ترجیح داده بودند که خانه‌ها را با شرایط موجود بفروشند.

اما حالا در اواخر ماه می ‌بازار مسکن کولاک می‌کند. هفته به هفته خانه‌های بیشتری برای فروش وارد بازار می‌شوند و ظرف کمتر از یک هفته بفروش می‌رسند. بطور معمول یک خانه روز چهارشنبه وارد بازار می‌شود، خریدارها می‌توانند خانه را در آخر هفته بازدید کنند، صاحب‌خانه پیشنهاد قیمتها را تا آخر وقت دوشنبه قبول می‌کند و روز سه‌شنبه خانه بفروش رفته است. غیر ممکن به نظر می‌رسد ولی کاملا ًواقعیت دارد.

در صورتی‌که تمایل دارید در فصل تابستان تعمیراتی در داخل خانه خود انجام دهید تا به ارزش خانه افزوده شود یا تمایل دارید که به ترکیب خانه دست بزنید و طرح مورد علاقه خود را پیاده کنید، بهتر است که در آخر هفته‌ها به منازلی که در همسایگی‌تان برای فروش قرار داده شده‌اند سری بزنید و ببینید که آنها چطورترکیب خانه را عوض کرده‌اند. این بازدیدها به شما ایده می‌دهد که چه تغیراتی مناسب و چه تغیراتی نامناسب می‌باشند و فراموش نکنید که حتما ً دوربین به همراه داشته باشید و عکس تهیه کنید و اگر صاحبان خانه هم حضور داشتند، می‌توانید در مورد تعمیرات و تغییرات سؤال کنید و من مطمئن هستم که آنها با علاقه زیاد تمام داستان را برای شما تعریف خواهند کرد. حتماً این کار را انجام دهید، هم فال است هم تماشا و فراموش نکنید که تجربه این بازدیدها را با من هم در میان بگذارید، خوشحال می‌شوم که از شما ایمیل (Email) دریافت کنم.

حالا که بازار مسکن بسیار داغ است و خانه‌ها با سرعت بفروش می‌رسند، آیا این به این معنا است که دیگر خطری و بحرانی بازار مسکن را تهدید نمی‌کند و دیگر لزومی ندارد که نگران باشیم.

در مقاله قبل به پارامترهایی که در قیمت مسکن تأثیرگذار هستند اشاره کردیم.

GDP(Gross Domestic Product) که معادل وقت و انرژی است که صرف تولید یک محصول می‌شود منهای مواد اولیه مصرفی، مانند وقت و انرژی که یک نانوا صرف تهیه نان از آرد می‌کند. GDP رابطه مستقیم با درآمد افراد جامعه دارد. درآمد بالاترمعادل افزایش قدرت خرید خریداران مسکن و آن هم باعث افزایش رقابت بیشتر برای خرید خانه‌های بهتر در محله‌های بهتر شهر می‌شود که در نهایت باعث افزایش قیمت مسکن می‌گردد.

تورم که ناشی از افزایش قیمت محصولات در یک بازه زمانی است دیگر پارامتر تاثیرگذار است و به دو صورت خود را نشان می‌دهد. صورت مثبت، آن است که افزایش تورم ناشی از افزایش GDPو افزایش درآمد خریداران و افزایش قدرت مالی آنها می‌شود و صورت منفی، آن است که افزایش تورم ناشی از کاهش مواد اولیه مصرفی باشد که باعث می‌شود صاحبان صنعت دستمزدهای خود را افزایش دهند تا بتوانند مواد اولیه مصرفی را با قیمت بیشتری تهیه کنند و افزایش دستمزدها باعث افزایش قیمت مسکن بطور کاذب و بی‌رویه می‌گردد که در نهایت باعث فلج شدن اقتصاد جامعه می‌شود.

نرخ مهاجرت دیگر پارامتری است که هر سال رو به افزایش و معادل نرخ تقاضا برای مسکن است. در صورتی‌که عرضه و تقاضا با هم برابری نکنند، تقاضای بیشتر باعث افزایش قیمت‌ها می‌گردد.

نرخ پائین بهره وام بانکی دیگر پارامتری است که باعث افزایش تعداد وام بگیرها و افزایش کاذب قدرت خرید خریداران مسکن و افزایش تمایل خریداران برای خرید خانه‌های بزرگتر (که خارج از توانایی مالی آنها است) و آنهم باعث افزایش رقابت در بازار و افزایش قیمت‌ها می‌گردد.

حال که می‌دانیم چه پارامترهایی بر افزایش نرخ مسکن تأثیر می‌گذارند، سؤال این است که آیا در گذشته بحران مسکن در کانادا اتفاق افتاده است یا خیر.

سابقه بحران مسکن در انتاریو

تا به حال سه بار بحران مسکن در داخل کانادا اتفاق افتاده است، ۱۹۸۱ ونکوور، ۱۹۸۹ تورنتو و ۱۹۹۴ ونکوور.

بحران مسکن در تورنتو در میان این سه از همه حادتر بوده و بحرانی است که همه به خوبی به خاطر می‌آورند. آن بحران از سال ۱۹۸۵ آغاز و در سال ۱۹۸۹ به اوج خود رسید و در سال ۱۹۹۴ بطور کامل از بین رفت. در ۱۹۸۵ متوسط قیمت مسکن در تورنتو ۹۵۰۰۰ دلار بود و در انتهای سال ۱۹۸۹ این عدد به ۲۶۰۰۰۰ دلار افزایش پیدا کرد که نرخ این افزایش معادل ۲۷۴ درصد در طی چهار سال می‌باشد در حالیکه بطور نرمال این افزایش باید معادل ۲۰ تا ۲۵ درصد می‌بود.

GDP در طی سال‌های ۱۹۸۷ و ۱۹۸۸ افزایش قابل توجهی داشت ولی نرخ افزایشش در سال بحران و سال‌های پس از آن در ۱۹۹۰ و ۱۹۹۱ رشد قابل توجهی نداشت.

نرخ بیکاری در ۱۹۸۵ شروع به کاهش کرد و این کاهش در ژانویه ۱۹۸۹ به پائین‌ترین مقدار خود رسید ولی بعد از بحران تا سال ۱۹۹۴ به سرعت رو به افزایش گذاشت. نرخ مهاجرت به استان انتاریو در خلال سال‌های ۱۹۸۵ و ۱۹۸۶ افزایش چشم‌گیری معادل ۷۰ درصد داشت و بعداز بحران به ارقام ۹ و ۴ درصد در سال‌های ۱۹۹۰ و ۱۹۹۱ کاهش پیدا کرد.

نرخ بهره وام بانکی در چهار سال از ۱۹۸۵ تا ۱۹۸۹ رشدی معادل ۱۲ درصد داشته و یک سال بعد در ۱۹۹۰ به رقم ۱۴ درصد افزایش پیدا کرد که تیر خلاصی برای بحران مسکن بود.

در اینجا لازم است که به یک پارامتر دیگر هم اشاره کنیم و آن قدرت پرداخت صاحبان مسکن می‌باشد. قدرت پرداخت نشانگر میزان درصد درآمد صاحبان منازل است که صرف پرداخت بهره وام بانکی، مالیات خانه، هزینه‌های آب و برق و گاز و هزینه نگهداری خانه می‌گردد.

در سال ۱۹۸۵ قدرت پرداخت صاحبان منازل ۳۵ درصد بوده و در سال ۱۹۸۹ در زمان بحران تا ۵۵ درصد افزایش یافته بود که این رقم در طی سه دهه قبل بی‌سابقه بوده است.

همان طور که مشاهده می‌شود، افزایش نرخ مهاجرت به استان انتاریو در سال ۱۹۸۶ باعث افزایش نرخ تقاضا برای مسکن گردیده و به طبع، باعث افزایش ساخت و ساز در تورنتو شده بود تا پاسخ‌گوی تقاضا باشد و از طرفی افزایش GDP و کاهش نرخ بیکاری نشانه افزایش قدرت خرید خریداران و افزایش رقابت در بازار مسکن و به طبع، افزایش بیشتر قیمت‌ها گردیده بود. بانک‌ها برای مقابله با افزایش بی‌رویه قیمت‌ها تصمیم به افزایش نرخ بهره وام بانکی گرفتند و در طی چهارسال نرخ بهره وام بانکی را با سرعت به رقم ۱۲ درصد افزایش دادند.

در ۱۹۸۹ بازار مسکن با بحرانی مواجه شد که در آن صاحبان منازل قدرت پرداخت وام مسکن را نداشتند و مهاجرین قدرت خرید مسکن را نداشتند و سازندگان منازل هم به علت عدم فروش خانه‌های نوساز قدرت پرداخت بدهی خود به بانک را نداشتند و همه اینها منجر به بحرانی وسیع در بازار مسکن تورنتو گردید و چهار سال طول کشید تا بازار مسکن توانست از بحران خارج شود. جالب است بدانید که در انتهای سال ۱۹۹۳، قیمت مسکن در تورنتو معادل ۳۰ درصد کاهش یافت که هنوز معادل افزایش ۱۰۰ درصد قیمت مسکن در طی ۹ سال از رقم ۹۵۰۰۰ دلار در سال ۱۹۸۵ بود. البته این به شرطی بود که صاحبان منازل توانسته بودند بدون از دست دادن منزلشان از بحران خارج شوند.

در خلال بحران در سال ۱۹۸۹، قیمت آپارتمان‌های مسکونی مقداربیشتری کاهش درمقابل منازل مسکونی داشته است والبته بیشتر ساخت‌ وساز آپارتمان‌های مسکونی هم در مرکز شهر تورنتو اتفاق افتاده بود.

بحران مسکن در ونکوور

اما بحران ۱۹۹۴ ونکوور یک اتفاق کاملا مجزا از بحران تورنتو بود و البته نمی‌توان آن را یک بحران خطاب کرد و باید گفت که در واقع یک اصلاح‌گری در نرخ مسکن ونکوور بوده است.

نرخ بیکاری تقریباً در حوالی سال ۱۹۹۴ رقم ثابتی را در ونکوور داشت اما نرخ مهاجرت به ونکوور در سال ۱۹۹۴ افزایش چشم‌گیری یافت که علت اصلی رشد شدید قیمت‌ها بود؛ ولی نرخ بهره وام بانکی بطورمداوم درحال کاهش بود که این کاهش ناشی از بحران ۱۹۸۹ در تورنتو بود. در واقع، بانک‌ها پس از بحران شروع به کاهش نرخ بهره کرده بودند و همین نرخ پائین بهره بانکی عامل اصلی بود که بحرانی مشابه بحران تورنتو در ونکوور اتفاق نیافتد.

بعد از اصلاح قیمت‌ها در ونکوور در سال ۱۹۹۴، قیمت منازل مسکونی کاهشی معادل ۱۶ درصد داشتند.

حال که ما دلایل بحران در سال ۱۹۸۹ در تورنتو را مطالعه و بررسی کردیم، در مقاله بعد به بازار فعلی مسکن نگاهی می‌کنیم تا ببینیم آیا نشانه‌هایی از بحران در این بازار وجود دارد یا خیر و در صورتی‌که بحرانی اتفاق بیافتد چکار بکنیم تا بحران را با کمترین ضرر ممکن پشت سر بگذاریم. Behnam.rad@sigmarealty.ca

در انتهای سال ۱۹۹۳، قیمت مسکن در تورنتو معادل ۳۰ درصد کاهش یافت

تا به حال سه بار بحران مسکن در داخل کانادا اتفاق افتاده است، ۱۹۸۱ ونکوور، ۱۹۸۹ تورنتو و ۱۹۹۴ ونکوو