افزایش بی‌‌‌رویه قیمت مسکن، آیا بحران نزدیک است؟ (قسمت سوم)

مالی و اقتصادی — 29 دسامبر 2012

چه کسانی بیشتر آسیب خواهند دید و چه باید کرد

بهنام راد

بازار مسکن پس از گذراندن یک دوره موفق در فصل بهار دچار رکودی قابل پیش‌بینی در فصل تابستان ‌شد. از آن‌جایی که بیشتر کانادایی‌ها درفصل تابستان به مسافرت می‌روند، فروشندگان منازل ترجیح می‌دهند که خانه‌های خود را قبل ازشروع فصل تابستان به فروش برسانند. به‌خصوص خانواده‌هایی‌ که صاحب فرزند هستند و می‌خواهند به مناطقی نقل مکان کنند که مدارس بهتری دارد، ترجیح می‌دهند که خانه مورد نظر خود را خریده و به مسافرت بروند و قبل از شروع فصل مدارس در سپتامبر به خانه جدید نقل مکان کنند. حالا در فصل پائیز بازار مسکن جان تازه‌ای گرفته و برخلاف تصورعموم بازارمسکن در پائیز داغ‌تر از بازار مسکن در فصل بهار است به‌خصوص برای سرمایه‌گذاران مسکن که به دنبال ایجاد درآمدزایی بیشتر هستند.

در مقاله قبل به پارامترهایی که در قیمت مسکن تأثیرگذار هستند اشاره کردیم.

از عوامل اصلی و تاثیرگذار در بازار مسکن GDP، تورم، مهاجرت و نرخ بهره وام بانکی هستند. تا به حال سه بار بحران مسکن درکانادا اتفاق افتاده است: ونکوور ۱۹۸۱، تورنتو ۱۹۸۹ و ونکوور۱۹۹۴ که در این میان تورم مسکن در تورنتو از همه مهم‌تر بوده است.

بحران مسکن در تورنتو از سال ۱۹۸۶ با افزایش رشد مهاجرت به استان انتاریو آغاز شد. سازندگان منازل شروع به ساخت و ساز زیاد منازل مسکونی کردند تا بتوانند به تقاضای زیاد برای مسکن پاسخ بدهند. از طرفی در آن دوره به علت اوضاع اقتصادی مناسب و رشد GDP و افزایش آماراشتغال، قدرت خرید مردم هم افزایش پیدا کرده بود و بر میزان رقابت برای خرید مسکن در مناطق بالای شهر هم افزوده شده بود. همین امر سبب شد که نرخ منازل به‌شکلی بی‌سابقه افزایش یابد. دولت کانادا برای جلوگیری از افزایش بی‌رویه نرخ مسکن، نرخ بهره را تا ۱۲ درصد افزایش داد و این افزایش نه تنها قدرت خریداران منزل را کاهش داد بلکه باعث شد تا صاحبان منازل نتوانند بدهی موجود خود را به بانک‌ها پرداخت کنند و مهاجرین هم قدرت خرید منازل گران‌قیمت را نداشته باشند. در نتیجه سازندگان منازل و آپارتمان‌های مسکونی قادر به فروش واحدها و پرداخت بدهی خود به بانک‌ها نبودند و ماحصل همه اینها بحرانی بود که در ۱۹۸۹ به اوج خود رسید و به مدت چهار سال طول کشید.

حال سئوال این است که

آیا شرایط فعلی مسکن به سمت بحران نزدیک می‌رود یا خیر؟

درحال حاضر GDPرشد قابل توجهی از خود نشان نمی‌دهد. آمریکا کم‌کم از حالت بحران خارج می‌شود اما به علت قوی بودن دلار کانادا، شرکت‌های آمریکایی ترجیح می‌دهند که از نیروی کار داخلی استفاده کنند. بحران همچنان گریبان‌گیر اروپاست که خبر بدی برای اقتصاد کاناداست چرا که کانادا نمی‌تواند به اروپا صادرات داشته باشد واین باعث عدم رشد GDP می‌گردد. عدم رشد GDP، عدم فروش ماشین‌آلات و عدم تولید بیشتر محصولات باعث کاهش دستمزد نیروی کار و حتی اخراج نیروی کار می‌گردد و در نهایت باعث کاهش قدرت خرید مردم در بازار مسکن می‌شود.

در حال حاضر نرخ تورم به‌طور متوسط ۱٫۹۸ درصد است که این رقم کمتر از ۲٫۰۲ درصد در سال ۲۰۱۱ و خیلی بهتر از ۳٫۳ درصد در ایپریل ۲۰۱۱ است. کاهش نرخ تورم نشانه‌ای مثبت برای اقتصاد جامعه است چرا که افزایش شدید نرخ تورم به سرعت بازارمسکن را به سوی بحران هدایت می‌کند.

از سوی دیگر میزان مهاجرت که برابر با تقاضا برای مسکن است، سال به سال رو به افزایش است. بیشتر مهاجرین به علت این‌که آپارتمان در مرکز شهر تورنتو از خانه مسکونی ارزان‌تر است به دنبال یافتن آپارتمان در این منطقه هستند. درحال حاضر بازار آپارتمان‌ها در تورنتو بسیار پررونق است و تعدادی ازپروژه‌های بزرگ در ۲۰۱۳ و ۲۰۱۵ به اتمام می‌رسند.

نرخ بهره بانکی طی یکی دوسال گذشته ثابت مانده است و به احتمال قوی تا اواسط سال ۲۰۱۳ نیز ثابت باقی خواهند ماند. از آن‌جایی‌که اقتصاد اروپا بحران‌زده است و آمریکا هنوز از بحران خارج نشده، منطقی نیست که نرخ بهره افزایش یابد. در مقابل دولت بخشی از قوانین وام مسکن را در ماه جولای تغییر داد تا به نوعی با دادن وام‌های سنگین به خریداران منزل مقابله کند.

در صورتی‌که دولت تصمیم به افزایش نرخ بهره بگیرد، این عمل طی دو تا سه سال آینده اتفاق خواهد افتاد و به‌طور حتم تعداد بسیاری از صاحبان منازل مسکونی که بیشتر از توان مالی‌شان زیر بار قرض رفته‌اند را از گود خارج خواهد کرد مگر این‌که GDP رشد مناسبی داشته باشد و اقتصاد کانادا رو به بهبودی بیشتری بگذارد و توان مالی مردم افزایش پیدا کند.

قابل ذکر است که کاهش زمان بازپرداخت بهره‌های بانکی از ۳۰ سال به ۲۵ سال خود معادل افزایش نرخ بهره به میزان ۰٫۹ درصد است. همان‌طور که می‌بینید، دولت نرخ بهره را افزایش داده است بدون این‌که نرخ بهره را افزایش دهد.

دولت کانادا به‌شدت نگران اوضاع مسکن در کاناداست چرا که GDP رشد مناسبی ندارد واگر چه آمار مهاجرت بالاست ولی با افزایش قیمت‌ها، مهاجرین هم قدرت خرید خود را از دست می‌دهند و با تغییر قوانین وام مسکن، آمار خریداران منزل هم کاهش خواهد یافت. در یک کلام، اوضاع بازار مسکن بحرانی است ولی فاکتور دیگری هم در بازار مسکن تاثیرگذار است، فاکتوری که طی یک سال و نیم گذشته وارد عمل شده، فاکتوری که نقش ترمز را برای بحران مسکن بازی می‌کند و آن سرمایه‌گذاران خارجی هستند. کانادا در مقایسه با آمریکا، اروپا و چین اوضاع اقتصادی بسیار مناسب‌تری دارد. درحال حاضر کانادا بهشت سرمایه‌گذارانی است که پولشان را از بازار مسکن چین و بازار بورس اروپا خارج کرده‌اند. ما تنها راجع به سرمایه‌گذاران کوچک صحبت نمی‌کنیم، بحث بر سر شرکت‌های بزرگی است که به دنبال یک مکان امن در بازار مسکن کانادا برای سرمایه‌های خود هستند.

اگر تقاضای داخلی برای مسکن به خاطرعدم رشد GDP یا تغییر قوانین وام مسکن کاهش یابد، تقاضای خارجی برای مسکن مادامی‌که بحران در چین و اروپا ادامه دارد روز‌به‌روز افزایش پیدا می‌کند و همین تقاضای مازاد است که جلوی بحران مسکن در تورنتو را گرفته است و این تقاضا از بین نمی‌رود مگر این‌که اقتصاد آمریکا تکانی بخورد و بخشی ازاین سرمایه‌ها را جذب بازار مسکن خود بکند.

حال سئوال این است که

اگر بحران مسکن اتفاق بیفتد، چه قشری از جامعه بیشترین آسیب را خواهد دید؟

اگر نرخ بهره وام بانکی افزایش یابد و متوسط قیمت مسکن کاهش یابد، افرادی که تنها با پرداخت پنج درصد پیش‌پرداخت خانه‌های خود را خریده و باقی ۹۵ درصد را وام بانکی گرفته‌اند مواجه با افزایش پرداخت‌های ماهیانه خود به بانک خواهند شد و در صورتی‌که این افراد بیشتر از توان مالی‌شان وام گرفته باشند به‌طور حتم دچار دردسر می‌شوند. ازطرف دیگر افرادی که بازنشسته شده‌اند و سال‌های سال قسط خانه خود را داده‌اند و دیگر بدهی به بانک ندارند و حال می‌خواهند که خانه‌های خود را با قیمت بالاتر بفروشند و خانه کوچک‌تری بخرند و باقی پول را استفاده کنند تا یک زندگی مناسب و راحت در دوران بازنشستگی خود داشته باشند هم دچار بحران می‌شوند. ممکن است افرادی که تازه صاحب خانه شده‌اند جوان باشند و فرصت داشته باشند تا دوران بحران را پشت سر بگذارند و قیمت منازلشان دوباره بالا برود ولی افراد بازنشسته ممکن است چنین فرصتی را نداشته باشند.

حال چطور می‌توانیم خود را در مقابل بحران ایمن کنیم تا کمترین آسیب را ببینیم؟

باید از نرخ پایین بهره بانکی استفاده کنید و بدهی‌های خود را سریع‌تر پرداخت کنید. یک تا یک و نیم درصد به نرخ فعلی بهره بانکی اضافه کنید و محاسبه کنید که هر ماه چقدر باید بیشتر به بانک پرداخت کنید و ببینید که آیا توان مالی مناسب را دارید یا نه. آن دست از افرادی که پول نقد اضافه در بانک دارند و یا مبالغ قابل توجهی درحساب RRSP خود دارند، شروع به سرمایه‌گذاری در مسکن کنند، با دیگر سرمایه‌گذاران مسکن شراکت کنند و پول خود را به‌کار بیندازند تا بتوانند درآمد خود را بالا ببرند. آن دست از افرادی که تمام بدهی مسکن خود را پرداخت کرده‌اند، از بانک وام بگیرند و آن وام را به عنوان پول پیش‌پرداخت خانه دوم خود استفاده کنند و آن خانه را اجاره دهند و درآمد اضافی برای خود ایجاد کنند. فراموش نکنید که اگر بحرانی اتفاق بیفتد آن دست از افرادی که نمی‌توانند خانه بخرند باید خانه اجاره کنند.

برای آن دست از افرادی که سرمایه‌گذاری درمسکن انجام داده‌اند، تغییر قیمت مسکن به دلیل بحران خیلی برایشان مهم نخواهد بود چرا که خانه‌های اجاره‌ای برای آنها درآمدزایی می‌کنند. در واقع مستاجرین تمام هزینه‌های خانه و بالاخص هزینه وام مسکن را پرداخت می‌کنند.

پیشنهاد می‌کنم که شما هم همین حالا دست به‌کار شوید و اگر تا به حال به سرمایه‌گذاری در مسکن فکرنکرده‌اید، اکنون بهترین زمان است که داخل بازی شوید.

امروز دست به‌کارشوید و برای خود و اعضای خانواده خود آینده بهتری را بسازید. behnam.rad@sigmarealty.ca

برای آن دست از افرادی که سرمایه‌گذاری درمسکن انجام داده‌اند، تغییر قیمت مسکن به دلیل بحران خیلی برایشان مهم نخواهد بود چرا که خانه‌های اجاره‌ای برای آنها درآمدزایی می‌کنند.

درحال حاضر کانادا بهشت سرمایه‌گذارانی است که پولشان را از بازار مسکن چین و بازار بورس اروپا خارج کرده‌اند.